Nytt innen eiendom i Q1 2026
I dette nyhetsbrevet har vår faggruppe for eiendom samlet utvalgte lovendringer, rettsavgjørelser og offentlige utgivelser som er relevante for aktører innenfor eiendomsbransjen, særlig innenfor eiendomsutvikling, transaksjon og forvaltning. Kvartalet har blant annet budt på nye planverktøy i plan- og bygningsloven, lovendringer som skal legge bedre til rette for boligkjøpsmodeller som «leie til eie» og «deleie», og flere nye dommer fra alle nivåer av domstolshierarkiet knyttet til blant annet dispensasjonsvurderinger i strandsonen, rekkevidden av forkjøpsretter og reklamasjon/ansvarsforhold ved uriktige opplysninger i salgsprospekt. Vi omtaler også kommunal- og distriktsdepartementets nye veileder om korttidsutleie og bruksendring, samt en sak som er fremmet for Høyesterett med spørsmål om leietakers vedlikeholdsplikt ved hærverk når skaden skyldes forsettlig påsatt brann i leieobjektet.
Endringer i plan- og bygningsloven om planbestemmelser om borettslag
Stortinget har vedtatt endringer i plan- og bygningsloven som gir kommunene mulighet til å fastsette planbestemmelser i arealplaner om at det i et utbyggingsområde for boliger skal benyttes borettslag som organisasjonsform. Formålet er å gi kommunene flere planverktøy for å påvirke boligsammensetning og bomiljø gjennom arealplanlegging, blant annet fordi borettslag som hovedregel bygger på at eierne bor i boligene selv, og dermed kan bidra til økt bostabilitet i områder med mange utleieboliger og høy flyttehyppighet.
Utbyggere har pekt på at endringen kan påvirke byggenæringen negativt ved at krav om borettslagsleiligheter kan redusere etterspørselen etter boligene fordi borettslagsboliger ofte er mindre relevante objekter for kjøpere av sekundærboliger. Kjøpere av sekundærboliger utgjør ofte opptil 10-20 % av forhåndssalgene, og bortfaller slike kjøper kan dette redusere mulighetene for å oppnå et tilstrekkelig forhåndssalg til å komme i gang med byggeprosjektene. Slike krav vil også kunne gjøre områder der kravene er inntatt mindre relevante for utbyggere.
Siden lovendringene først trer i kraft 1. juli 2026, vil tiden vil vise hvorvidt verktøyet vil bli tatt i bruk av kommunene og hvilken effekt dette får på bolignæringen.
Proposisjonen med forslag til og beskrivelse av lovendringen er tilgjengelig her.
Endringer i borettslagsloven og eierseksjonsloven om tilrettelegging for boligkjøpsmodeller
Stortinget har vedtatt endringer i borettslagsloven og eierseksjonsloven for å legge bedre til rette for boligkjøpsmodeller, særlig «leie til eie» og «deleie». Formålet er at lovene ikke skal skape utilsiktede hindringer for slike modeller, samtidig som forbrukertryggheten skal sikres. De sentrale lovendringene er følgende:
- Det er inntatt egne definisjoner av «deleie» og «leie til eie» som klargjør hvilke boligformer som omfattes.
- Det åpnes for at juridiske personer kan eie inntil 50 % av eierandeler i borettslag. Dette er sentralt da borettslagsloven og eierseksjonsloven i dag inneholder begrensninger på hvem som kan kjøpe og eie boliger, og som derfor utgjør en begrensning på mulighetene for etablering av boligkjøpsmodellene. Endringen legger til rette for at tilbydere av boligkjøpsmodeller kan eie flere boliger i samme boligselskap.
- Lovendringen inneholder en egen foreldelsesregel som skal bidra til å styrke forbrukervernet ved bruk av slike modeller. Bakgrunnen er at en avtale om leie til eller deleie vil inneholde en rett for forbrukeren til å kjøpe boligen. I utgangspunktet er det en risiko for at slike kjøpsopsjoner foreldes tre år etter retten kan gjøres gjeldende, hvilket noe partene gjerne ikke er klar over ved avtaleinngåelsen og som til og med kan være i strid med partenes forutsetninger. For å hindre at kjøperetten foreldes før tidspunktet angitt i kontrakten, er det inntatt en bestemmelse som fastsetter at kjøperetten i slike avtaler først foreldes når akseptfristen i avtalen om leie til eie eller delleie er løpt ut.
Proposisjonen med forslag til og beskrivelse av lovendringen er tilgjengelig her.
Norges Høyesterett: Høy terskel for å innvilge dispensasjon til bygging i strandsonen
Høyesterett har nylig avsagt dom i sak vedrørende adgangen til å innvilge dispensasjoner til bygging i strandsonen. Konkret gjaldt saken gyldigheten av statsforvalterens avslag på søknad om dispensasjon for å anlegge en ny adkomstbrygge til en boligeiendom ved Slependen i Bærum kommune.
Statsforvalteren hadde avslått en søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel og gjeldende reguleringsplan for å bygge en adkomstbrygge på en strandeiendom, jf. plan- og bygningsloven § 19-2 andre ledd. Høyesterett kom i motsetning til lagmannsretten til at avslaget var gyldig. Vilkåret i § 19-2 andre ledd andre punktum fastsetter at fordelene ved å gi dispensasjon skal være klart større enn ulempene, noe Høyesterett ikke fant at ikke var tilfellet. At tiltaket ville innebære en forbedring av sjøadkomsten til eiendommen, kunne bare tillegges begrenset vekt i vurderingen da dette er et moment som ville gjøre seg gjeldende i nærmest alle saker om oppføring av brygge for strandeiendom. På den annen side ble det vist til at tiltaket ville medføre ytterligere nedbygging av strandsonen i et område med stort utbyggingspress, noe som innebar at vilkårene for dispensasjon skulle tolkes særlig strengt. Dommen bidrar til å klargjøre vilkårene for dispensasjon til utbygging i strandsonen i pressområder og underbygger at det skal særlige hensyn til for å innvilge dispensasjon.
Dommen er tilgjengelig her.
Borgarting lagmannsrett: Skillet mellom personlige og reelle forkjøpsretter
Borgarting lagmannsrett har behandlet en sak om tolkning av en forkjøpsrett for en gård i Nordmarka. Sakens bakgrunn er at godseier Carl Otto Løvenskiold ved salget av Stubberud gård i 2024 gjorde gjeldende at han hadde forkjøpsrett til gården. Forkjøpsretten stammer fra et arveoppgjør i 1948 mellom hans bestefar og grandonkel. I oppgjøret ble det avtalt at «C.O.L og hans livsarvinger har forkjøpsrett» til Stubberud gård.
Saken reiser spørsmålet om forkjøpsretten er personlig eller ligger til fast eiendom, da dette har betydning for om retten var bortfalt som følge av reglene om lengstetid i lov om løysningsrettar § 6. Dersom forkjøpsretten var personlig, ville den være bortfalt som følge av lengstetid på 25 år. Reelle forkjøpsretter (forkjøpsretter som ligger til en eiendom) er derimot i prinsippet evigvarende, og i et slikt tilfelle ville derfor retten fortsatt kunne gjøres gjeldende.
Lagmannsrettens flertall kom til at Løvenskiold kunne gjøre forkjøpsretten gjeldende, under henvisning til at forkjøpsretten var knyttet til fast eiendom, i praksis hos eieren av Nordmarksgodset. Ordlyden talte isolert for at forkjøpsretten var personlig og begrenset til den angitte personkretsen. Likevel la lagmannsretten avgjørende vekt på historikk i Løvenskiold-familien, samt hensynet til å holde eiendomsmassen i Nordmarksgodset samlet hos den i Løvenskiold-slekten som til enhver tid eide godset.
Dommen er anket til Høyesterett, der ankeutvalget ikke enda har besluttet om anken vil slippe inn til behandling. Lagmannsrettens dom er derfor ikke rettskraftig enda.
Dommen er tilgjengelig her.
Hordaland tingrett: Krav om heving og erstatning etter uriktig opplysninger om leieinntekter ved kjøp av næringseiendom
Hordaland tingrett har behandlet sak om krav mot selger av en næringseiendom om heving eller erstatning som følge av at det var oppgitt feil opplysninger i prospektet om eiendommens leieinntekter. Salgsprospektet oppga at eiendommens årlige leieinntekter var ca. 2,44 millioner kroner «med tillegg for felleskostnader». I realiteten inkluderte imidlertid beløpet felleskostnader, slik at faktiske leieinntekter var rundt 1,94 millioner kroner. Kjøper anførte at dette medførte for høy prising og lavere avkastning enn forventet, med en «reell yield» på ca. 4,8 prosent.
Tingretten la til grunn at opplysningen i prospektet objektivt var uriktig. Problemet var imidlertid at kjøpekontrakten hadde en absolutt reklamasjonsfrist på 18 måneder, og at kjøper hadde reklamert nesten to år etter overtakelse. For at tingretten skulle se bort fra fristen, måtte selger anses å ha opptrådt grovt uaktsomt. Tingretten fant at dette ikke var tilfellet, og pekte på at kjøper hadde fått tilgang til samtlige leiekontrakter før signering, og at kjøper dermed kunne ha avdekket avviket gjennom egne undersøkelser. Videre pekte retten på at dette gjaldt en næringstransaksjon mellom profesjonelle parter med bruk av standardkontrakt, og at feilen i prospektet måtte anses som en menneskelig glipp og ikke et markert avvik fra forsvarlig handlemåte. Selger ble dermed frifunnet, og kjøper ble dømt til å betale selgers sakskostnader.
Dommen er anket til lagmannsretten, og derfor ikke rettskraftig.
Saker fremmet til Høyesterett
Høyesterett skal i mai behandle sak om krav om erstatning og regress fra utleier og hans forsikringsselskap mot leietaker, etter slukningsskader som følge av en forsettlig påsatt brann.
Saken gjelder krav om erstatning fra utleier av næringseiendom (Falkenborgvegen 28 AS) og regresskrav fra utleiers forsikringsselskap (Protector) mot leietakerne (Staten v/ Arbeids- og velferdsdirektoratet og Trondheim kommune). Kravene knytter seg til utbedringskostnader etter en forsettlig påsatt brann i NAV-kontorets mottaksområde, der sprinklerutløsning medførte betydelige vannskader. Etter leieavtalen var det klart at leietaker hadde vedlikeholdsansvar for skader oppstått ved hærverk. Det sentrale spørsmålet var imidlertid om leieavtalens bestemmelse om leietakers vedlikeholdsplikt ved hærverk også omfattet brann- og slukningsskader av dette omfanget.
Lagmannsretten la til grunn at hendelsen var “hærverk” i leieavtalens forstand, men tolket vedlikeholdsplikten slik at den måtte ligge innenfor det som med rimelighet kan betegnes som vedlikehold. Retten vektla ordlyden (“vedlikeholdsplikt” og “utbedring av skader”), eksemplene i bestemmelsen (typisk vinduer/dører/knuste ruter) og systembetraktninger, herunder at større utbedringer praktisk og kontraktsmessig ligger nærmere eierens ansvarsområde. Konklusjonen var at vedlikeholdsplikten ikke omfattet utbedringen av de aktuelle brann- og slukningsskadene; utleiers erstatningskrav og Protectors regresskrav ble derfor ikke tatt til følge, og leietakerne ble frifunnet, med sakskostnadsavgjørelse i tråd med resultatet.
Lagmannsrettens avgjørelse er tilgjengelig her.
Kommunal- og distriktsdepartementet: Ny veileder om korttidsutleie
Kommunal- og distriktsdepartementet har nylig utgitt en veileder til bruk for kommunene om grensen for korttidsleie av boliger og når dette går over til næringsvirksomhet. Veilederen har til formål å gjøre det lettere for kommunene å kunne vurdere og ta stilling til om bruk av bolig til korttidsutleie utløser krav om søknad om bruksendring og eventuelt også dispensasjon fra arealplan.
Om det foreligger en bruksendring må vurderes ved å sammenholde faktisk og tillatt bruk (ofte byggetillatelsen, eventuelt plangrunnlaget). Veilederen understreker at det er brukens karakter og slik boligen faktisk brukes som er avgjørende, og ikke brukerens subjektive oppfatning av bruken. Vurderingen er en konkret helhetlig vurdering der terskelen for å kunne kreve søknad generelt sett er lav. Veilederen lister imidlertid opp fem sentrale momenter som må vektlegges i helhetsvurderingen:
- Formålet med virksomheten / brukens karakter: Det vil være av betydning om bruken fremstår som ordinær boligbruk eller mer som er kommersielt overnattingstilbud. For å kunne anse at en eiendom benyttes til boligformål må bruken være av en viss varighet, ha en viss stabilitet og brukeren må ha en viss tilknytning til eiendommen.
Uten at det nevnes eksplisitt i veilederen, finnes det praksis fra lagmannsretten der det er vektlagt forhold slik som om beboeren har sin folkeregistrerte adresse på eiendommen. Dette er forhold som vil underbygge at brukeren har en viss tilknytning til boligen.- Omfang/varighet og hyppighet: Varigheten på leieforholdene og hvor ofte leiligheten leies ut vil være viktige momenter i helhetsvurderingen. Korte og hyppige leieforhold vil trekke i retning av at det foreligger en bruk som mer tilsvarer hotellforhold og næringsvirksomhet enn bolig.
- Samtidig fastsetter ikke veilederen konkrete grenser for når bruken går fra å være bolig til næringsvirksomhet (for eksempel at leiligheten leies ut i mer enn x antall dager per år). I forvaltningspraksis har man i flere saker sett at kommunene har operert med en «tre-måneders regel», der utleie for kortere tid enn tre måneder har vært ansett som korttidsutleie. En slik tankegang har imidlertid ikke funnet vei inn i veilederen, som heller fokuserer på at det må foretas en konkret vurdering i hvert enkelt tilfelle, enn å sette opp konkrete tidsgrenser for hva som er korttidsutleie og ikke.
- Organisering og tjenester: Organiseringen av utleien vil kunne gi en pekepinn på om det er tale om næringsvirksomhet eller bolig, der mer profesjonalisert utleie med for eksempel bookingsystemer og markedsføring i sosiale medier vil peke i retning av næringsvirksomhet. Dersom det også tilbys typiske hotelltjenester som vask, matservering, eller det er egen resepsjon i lokalene, vil dette også trekke i retning av næringsvirksomhet.
- Virkninger for omgivelsene (støy/trafikk): Det må også vektlegges hvordan utleien påvirker omgivelsene. Påvirkes omgivelsene i form av økt trafikk til eiendommen, mer press på parkeringssituasjonen eller økt støy, vil dette tale for at utleien har preg av næringsvirksomhet. Dette momentet henger naturligvis tett sammen med varigheten og hyppigheten av utleien, der korte og hyppige leieforhold ofte vil ha større påvirkning på omgivelsene.
- Eventuelle fysiske tilpasninger: Dersom det er gjort særlige bygningsmessige tilpasninger i forbindelse med utleien, for eksempel ved å dele opp en bolig i flere enheter, vil dette gi inntrykk av at utleien har et profesjonelt preg og tale for eiendommen benyttes til næringsvirksomhet og ikke til boligformål.
Veilederen er tilgengelig her.
Publisert:
