Siste innspurt for borettslagsmodellen
Finansdepartementets forskrift til overgangsreglene skaper ytterligere fleksibilitet og reduserer tidspresset
1. Innledning
I statsbudsjettet i fjor høst foreslo Finansdepartementet som kjent å stenge døren for den såkalte «borettslagsmodellen«, som har gjort det mulig skjerme gevinst på tomter og bygg fra beskatning ved overføring til borettslag. Du kan lese mer om borettslagsmodellen og bakgrunnen for Finansdepartementets forslag i vårt tidligere nyhetsbrev.
Forslaget ble fulgt opp med vedtakelse av en forskriftshjemmel i skatteloven § 11-2(4), og tilhørende forskriftsbestemmelse i skattelovforskriften 11-2-1 like før jul. Skattelovforskriften fastslår at aksjeselskap ikke kan «innfusjoneres i borettslag uten beskatning«, som medfører at gevinst på tomter og bygg ved overføring til borettslag kommer til beskatning.
Samtidig ble det vedtatt viktige overgangsregler. En midlertidig overgangsregel åpner for at en del byggeprosjekter kan benytte borettslagsmodellen dersom sentrale steg i modellen er tatt senest 1. april 2026. Denne tidsfristen nærmer seg nå med stormskritt. Finansdepartementet kom i forrige uke (25. februar) med viktige presiseringer i oppdaterte kommentarer til overgangsregelen. Kommentarene klargjør blant annet at det er fleksibilitet til å gjennomføre forberedende steg til en borettslagsfusjon parallelt med borettslagsfusjonen, uten at alle slike steg må være fullført innen april-fristen.
Vi vil i dette nyhetsbrevet gjennomgå overgangsreglene, med hovedvekt på den midlertidige overgangsregelen og hva som konkret må være på plass innen 1. april 2026. Vi vil først kort presentere overgangsreglene i punkt 2 nedenfor, ør vi går nærmere inn på den midlertidige overgangsregelen spesifikt i punkt 3. Vi tar særlig for oss tidsdimensjonen i den midlertid overgangsregelen, de to alternative materielle vilkårene, og betydningen av Finansdepartementets seneste kommentarer.
2. Kort om overgangsreglene
Endringsforskriften som stenger for skattefri innfusjonering av aksjeselskap i borettslag inneholder to sett med overgangsregler.
Den første overgangsregelen gjelder boligprosjekter som har kommet så langt at det (i) foreligger gyldig rammetillatelse eller igangsettingstillatelse for bygging av nye boliger eller, (ii) var gjennomført forhåndssalg av en eller flere boligenheter. Slike boligprosjekter rammes ikke av regelendringen overhodet. For slike prosjekter lever borettslagsmodellen dermed videre, men vil da utfases etterhvert som slike prosjekter gjennomføres.
Den andre overgangsregelen er en midlertidig overgangsregel. Den midlertidige overgangsregelen innebærer at det for aksjeselskaper som eier tomt hvor det per 15. oktober 2025 enten:
- ikke forelå midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for boligbygg; eller
- forelå en konkret planer om å øke antall boliger med minst 50 %,
er adgang til å gjennomføre en skattefri innfusjonering av aksjeselskapet i borettslag, såfremt beslutning om oppløsning av aksjeselskapet som ledd i fusjonen meldes til Foretaksregisteret senest 1. april 2026.
3. Midlertidig overgangsregel med tidsfrist 1. april 2026
3.1 Timing: forutgående reorganiseringer før gjennomføring av borettslagsfusjonen
Innfusjonering av aksjeselskap i borettslag følger ikke aksjelovens regler om fusjoner, som gjelder for fusjoner mellom aksjeselskaper. Selskapsrettslig gjennomføres en innfusjonering av et aksjeselskap i et borettslag som en oppløsing av aksjeselskapet (etter aksjelovens regler om oppløsning) med overføring av aksjeselskapets samtlige eiendeler, rettigheter og forpliktelser til borettslaget ved gjennomføringen av oppløsningen. Som ved en ordinær fusjon løper det imidlertid en seks ukers kreditorfrist fra beslutningen er registrert i Foretaksregisteret, før gjennomføring kan meldes. For den midlertidige overgangsregelen er det bare er beslutningen om oppløsningen av aksjeselskapet som må være sendt inn til Foretaksregisteret (men ikke registrert) senest 1. april. Gjennomføring kan derfor skje senere.
Ordlyden i den midlertidige overgangsregelen refererer til «aksjeselskap som eier tomt hvor det per 15. oktober 2025 (…)«. I Finansdepartementets (opprinnelige) kommentarer er det presisert det ikke er nødvendig at det er det selskapet som eide tomten per 15. oktober 2025 som må innfusjoneres i borettslaget. Eiendommen kan for eksempel utfisjoneres til et nytt eller eksisterende selskap, som så innfusjoneres i borettslaget.
I Finansdepartementets oppdaterte kommentarer er det i tillegg presisert at vilkåret om å eie tomt må være oppfylt på tidspunktet for gjennomføring av fusjonen, altså tidspunktet for den selskapsrettslige gjennomføringen av oppløsningen. Aksjeselskapet som skal innfusjoneres i borettslaget trenger derfor ikke å eie tomten på tidspunktet selskapet besluttes oppløst som ledd i borettslagsfusjonen.
Denne presiseringen gir fleksibilitet med tanke på ønskede reorganiseringer for å skille ut eiendommen som skal overføres til borettslaget, i en egen og separat enhet. Fisjons- og fusjonsprosesser kan løpe parallelt med borettslagsfusjonen, så lenge de faktisk er gjennomført før gjennomføring av oppløsningen av det innfusjonerende aksjeselskapet. Finansdepartementet legger i de oppdaterte kommentarene til grunn at utfisjonering av eiendom til aksjeselskapet som skal innfusjoneres i borettslag kan besluttes og meldes til Foretaksregisteret både før og etter 1. april, så lenge beslutningen om oppløsning av det innfusjonerende aksjeselskapet meldes før 1. april. Det kreves heller ikke at borettslagsfusjonen er gjennomført innen et bestemt tidspunkt. Det er dermed fortsatt tid til å sette i gang interne reorganiseringer for å skille ut den aktuelle tomten til et separat selskap som skal innfusjoneres i borettslaget. Gjennomføringen av slike reorganiseringer må imidlertid koordineres med gjennomføringen av borettslagsfusjonen.
3.2 Alternativ 1: «ikke midlertid brukstillatelse eller ferdigattest for boligbygg«
Det første alternative materielle vilkåret i den midlertidige overgangsregelen er at det per 15. oktober 2025 ikke «forelå midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for boligbygg«. Ordlyden er vid. Etter kommentarene omfatter det «tomter i alle faser før tomten er bebygget med boliger med midlertidig brukstillatelse«. I praksis er det særlig tilfeller der eksisterende boligbygg konverteres til borettslag som faller utenfor. Det er også slike tilfeller som særlig har vært trukket frem som problematiske i mediebilder, der etablerte boligbygg overføres til borettslag forut for salg og dermed begrenser skattlegging av gevinsten.
I de oppdaterte kommentarene av 25. februar har Finansdepartementet presisert at «boligbygg» omfatter bygg med en eller flere enheter som primært er ment som bolig. Også kombinerte nærings- og boligeiendommer kan omfattes, men det må vurderes om boenheten(e) har en sekundær funksjon i forhold til næringsdelen. Som eksempel nevnes en situasjon der det bare er én boligenhet i et næringsbygg, som har en tjenende funksjon til næringsdelen (vaktmesterleilighet). I et slikt tilfeller legger Finansdepartementet til grunn at presisert at boligenheten har en sekundær funksjon. Bygget må derfor anses som et næringsbygg, slik at overgangsregelen fortsatt er aktuell.
Sett i lys av regjeringens mål om høy boligbygging kan man stille spørsmål ved hvorfor ikke avviklingen av borettslagsmodellen er begrenset til slike tilfeller som motstanden særlig har vært rettet mot. Dette kunne vært gjort ved å innføre alternativ 1 som en generell regel, men for øvrig videreføre borettslagsmodellen i sin eksisterende form. Slik de nye reglene er utformet vil også helt regulære utviklingsprosjekter bli avskåret fra å benytte borettslagsmodellen etter overgangsreglenes utløp. Vår erfaring er at utbyggere opplever dette som en begrensende faktor i et allerede krevende marked. Det gjenstår derfor å se om det kommer andre tiltak som øker boligbyggingen i tråd med regjeringens uttalte mål.
3.3 Alternativ 2: «konkret plan om å øke antall boliger med minst 50 %«
Det andre alternative materielle vilkåret vil være særlig aktuelt for boligprosjekter som omfatter eksisterende boligbygg, og som derfor ikke faller inn under alternativ 1. Skattyter må kunne dokumentere at det foreligger en «konkret plan» om å øke antall boliger. I endringsforskriften er det pekt på at relevant dokumentasjon kan være «prosjektbeskrivelser, arkitekttegninger, konkrete prosjekteringskostnader eller lignende».
Skattyter må i henhold til endringsforskriften også dokumentere at «slik økning» kan gjennomføres i tråd med reguleringsplanen. Hvis tiltaket krever dispensasjon, må dette foreligge innen 1. april. Et spørsmål er om det er selve økningen av antall boliger som må være i tråd med reguleringsplanen, eller om hele prosjektet må være det. Mindre dispensasjoner, for eksempel dispensasjoner knyttet til utforming, tekniske krav mv. er aktuelle i svært mange prosjekter. For prosjekter i planleggingsfasen, som ikke er påbegynt, er det ikke nødvendigvis realistisk å få relevante dispensasjoner på plass innen 1. april. Hvis alternativ 1 skulle forstås slik at enhver slik dispensasjon fra reguleringsplanen måtte foreligge per 1. april 2026, ville det derfor uthule overgangsregelen.
Finansdepartementet har nå i sine oppdaterte kommentarer klargjort at dispensasjoner for «justeringer, eksempelvis knyttet til utforminger og bygningstekniske detaljer» kan gis etter 1. april uten at det utløser beskatning. Overgangsregelen kan dermed benyttes selv om det vil være behov for enkelte dispensasjoner. Det vil likevel gå en øvre grense mot dispensasjoner fra mer grunnleggende krav i reguleringsplanen. I en del slike tilfeller vil det formodentlig uansett ikke foreligge noen «konkret plan» om å øke antall boliger med minst 50 %.
4. Oppsummering
Borettslagsmodellen er nå inne i sin sluttfase. Finansdepartementets presiseringer forrige uke viser imidlertid at det fortsatt kan være handlingsrom for prosjekter som oppfyller et av de alternative materielle vilkårene i den midlertidige overgangsregelen. Selve beslutningen om oppløsning av aksjeselskapet som skal innfusjoneres i borettslaget må være meldt til Foretaksregisteret senest 1. april. Regelverket gir imidlertid fleksibilitet til å initiere forberedende reorganiseringer som en parallell prosess, så lenge gjennomføring koordineres med gjennomføring av borettslagsfusjonen.
Vi følger prosessen med avvikling av borettslagsmodellen tett, og jobber med overgangsreglene i praksis. Vi bistår derfor gjerne med å vurdere om konkrete boligprosjekter fortsatt kan benytte borettslagsmodellen i henhold til overgangsreglene.
Publisert:
