Eiendom & ESG – status og nyheter Q1 2024

Kort oppsummert innebærer de nye tekniske kriteriene følgende:

• For eiendomssektoren er det kun utarbeidet nye tekniske kriterier for bærekraftsmålet “omstilling til en sirkulær økonomi”,
• Tre nye økonomiske aktiviteter innføres for eiendomssektoren: i) Vedlikehold av vei og motorvei, ii) Anvendelse av betong i bygg- og anleggsarbeider og iii) Riving av bygg og øvrige anlegg,
• Hotell, camping osv. er en ny sektor som nå er tatt inn i taksonomien og som kan ha relevans for eiendomsaktører. For denne sektoren er det utarbeidet tekniske kriterier for bærekraftsmålet “beskyttelse og gjenoppretning av biologisk mangfold og økosystemer”.

Utover de nye aktivitetene omtalt ovenfor, er det i) oppføring av nybygg og ii) renovering av eksisterende bygg som er de øvrige aktivitetene som er aktuelle for bærekraftsmålet “omstilling til en sirkulær økonomi”. Når det gjelder oppføring av nybygg og renovering av eksisterende bygg, knytter disse nye tekniske kriteriene seg blant annet til krav om resirkulering og gjenbruk. Ved oppføring av nybygg skal det blant annet legges til rette for at 90 % (uttrykt i kg masse) av det ikke-farlige bygge- og rivningsavfallet som genereres, forberedes for gjenbruk eller resirkulering.

Bakgrunn og formål

CSRD erstatter det tidligere Non-Financial Reporting Directive. Medlemslandene i EU har nå frist til 6. juli 2024 for å gjennomføre direktivet i sin nasjonale lovgivning. Formålet med direktivet er å legge til rette for en omstilling til bærekraftig økonomi i tråd med European Green Deal.

En forutsetning for den grønne omstillingen er at investorer, långivere og allmenheten for øvrig får tilgang til pålitelig informasjon om selskapers klima- og miljøpåvirkning, slik at samfunnets kapital kan dreies i bærekraftig retning. Derfor etablerer direktivet en ny metodikk for bærekraftsrapportering som skal sikre mer informasjon om selskapers bærekraftsprestasjon, samt sammenlignbarhet rundt hva som rapporteres, og tillit til at det som rapporteres faktisk er riktig og relevant.

Implementering i norsk lov

I mai i fjor overleverte Verdipapirlovutvalget sin utredning (NOU 2023:15) om gjennomføring av direktivet i norsk rett. Utvalget foreslo at de nye reglene tas inn i et eget kapittel i regnskapsloven. Finansdepartementet har uttalt at det tas sikte på at reglene skal begynne å gjelde samtidig som i EU, der gjennomføring er forventet i løpet av første halvår 2024.

Innholdet i og rapportering etter CSRD

Innholdsmessig bygger CSRD på prinsippet om dobbel vesentlighet. Dette innebærer at det på den ene siden skal rapporteres om hvilken påvirkning selskapet har på bærekraftsforhold, og på den andre siden hvordan bærekraftsforhold påvirker selskapet og dets mulighet til langsiktig verdiskapning. Bærekraftsrapporteringen blir mer detaljert, og informasjonen skal inn i årsberetningen. Det er også foreslått at bærekraftsrapporteringen skal attesteres av en revisor eller uavhengig tredjepart. Formålet er at man skal kunne ha like mye tillit til bærekraftsrapporteringen som til den finansielle rapporteringen.

Det skal for eksempel gis informasjon om forretningsmodell og strategi, og hvordan denne er forenlig med overgangen til en bærekraftig økonomi. Det skal også gis informasjon om foretakets tidsbestemte mål – og fremgang – knyttet til bærekraftsforhold, herunder mål om reduksjon i klimagassutslipp for 2030 og 2050. For mange selskaper vil kontorlokalene utgjøre en stor andel av klimaavtrykket og det er derfor sannsynlig at slike rapporteringskrav vil bidra til å øke leietakeres fokus på og etterspørsel etter mer bærekraftige kontorlokaler.

Under CSRD har EU også etablert nye felleseuropeiske standarder for bærekraftsrapportering, kjent som European Sustainability Reporting Standards (ESRS). Standardene konkretiserer de nærmere kravene til rapporteringen og er foreslått gjennomført i norsk rett gjennom forskrifter til regnskapsloven.

Hvilke foretak omfattes av CSRD?

Et viktig spørsmål er hvilke foretak som omfattes av plikten til å utarbeide bærekraftsrapportering etter CSRD, og når man i så fall skal rapportere første gang. Dagens krav om å redegjøre for samfunnsansvar etter regnskapsloven § 3-3c gjelder ca. 300 norske foretak. Med CSRD er det anslått at de nye kravene vil omfatte ca. 2 100 foretak i Norge. Merk likevel at EU denne høsten har vedtatt et kommisjonsdirektiv som øker terskelverdiene for kategorier av regnskapspliktige, hvilket antakelig vil redusere dette tallet noe. Bakgrunnen for endringene er behovet for å hensynta inflasjon. Finansdepartementet har fulgt opp med et lovforslag for innføring av disse endringene i norsk rett, som ble sendt på høring 18. oktober 2023.

Det er lagt opp til en trinnvis innføring av de nye kravene:

• Fra og med regnskapsåret 2024 med rapportering i 2025: Store foretak av allmenn interesse med flere enn 500 ansatte, og som oppfyller ett av de to kriterieriene i punkt (i) og (ii) i neste kulepunkt. Eksempler på store foretak av allmenn interesse er banker, kredittforetak, forsikringsforetak og noterte foretak.
• Fra og med regnskapsåret 2025 med rapportering i 2026: Øvrige store foretak som oppfyller to av følgende tre kriterier: (i) balansesum ≥ MNOK 275, (ii) salgsinntekter ≥ MNOK 550, og (iii) ≥ 250 ansatte.
• Fra og med regnskapsåret 2026 med rapportering i 2027: Børsnoterte små og mellomstore foretak som oppfyller to av følgende tre kriterier: (i) balansesum MNOK 60 – MNOK 275, (ii) salgsinntekter MNOK 120 – MNOK 550 og (iii) 50 – 250 ansatte.

En annen effekt av CSRD er at det utvider anvendelsesområdet til EU-taksonomien, slik at de samme selskapene som omfattes av CSRD vil omfattes av taksonomiens rapporteringskrav.

Endringene som kommer med CSRD vil utvilsomt medføre økte kostnader for de rapporteringspliktige. Også selskaper som ikke omfattes direkte av rapporteringskravene vil påvirkes av endringene ved at de må rapportere til sine kontraktsmotparter som trenger informasjonen for å oppfylle sine forpliktelser. For eiendomsselskaper vil endringene i tillegg nødvendiggjøre betydelige investeringer i kompetanseutvikling hos ansatte, og trolig også utvikling av nye IT-systemer som forenkler sammenkoblingen av økonomisk informasjon med bærekraftsrelatert informasjon og data fra eiendommene.

EU-kommisjonens utgangspunkt og formålet med direktivet

EU-kommisjonen la 15. desember 2021 fram forslag om et revidert direktiv for bygningers energiytelse. Forslaget ble lansert som en del av EUs “Fit for 55”-pakke med sikte på å oppnå energieffektivisering av bygningsmassen og øke rehabiliteringstakten. Formålet med direktivet er å redusere utslippene fra EUs bygningsmasse og bidra til ambisjonen om minst 55 % reduksjon av klimagassutslipp sammenlignet med 1990-nivå innen 2030, samt gjøre bygningsmassen klimanøytral innen 2050. Forslaget fra 2021 inneholdt kort fortalt ambisiøse krav som tydelig viste retningen EU ønsket å gå, med konkrete krav til både nybygg og eksisterende bygg, herunder både næringsbygg, boliger og offentlige bygg.

Siste status om lovgivningsprosessen

Europaparlamentet vedtok 14. mars 2023 sin holdning til EU-kommisjonens lovforslag, og gjorde en rekke sentrale tilpasninger. De mest bemerkelsesverdige endringene var mer ambisiøse krav til innendørs miljøkvalitet (IEQ) og strengere minimumsstandarder for energiytelse (MEPS), samt krav om at boliger skal oppnå energiklasse E senest 1. januar 2030 og energiklasse D senest 1. januar 2033. For næringsbygg ble det foreslått tilsvarende krav til energiklasse innen henholdsvis 2027 og 2030. I tillegg foreslås det krav om at alle nye bygninger skal være nullutslippsbygg fra 2028 og det tas til orde for økt bruk av solcellepaneler. Flere av EUs medlemsland har imidlertid vært kritiske til forslaget.

Europaparlamentets forslag dannet utgangspunkt for det som har vært omfattende etterfølgende forhandlinger med Rådet og EU-kommisjonen (kalt trilogue-forhandlinger) for å komme frem til en omforent løsning. Torsdag 7. desember 2023 kom Europaparlamentet og Rådet frem til en uformell politisk overenskomst knyttet til direktivet. Denne utviklingen gjør at det nå er mulig å se konturene av den endelige reguleringen. De involverte EU-institusjonene har alle sendt ut pressemeldinger hvor det fremgår at det er oppnådd enighet om følgende hovedpunkter:

• Alle nye bolig- og næringsbygg skal være nullutslippsbygg fra 1. januar 2030. For nye bygg som eies eller brukes av offentlige myndigheter gjelder det samme allerede fra 1. januar 2028. Senest 2050 bør all eksisterende bebyggelse være nullutslippsbygg.
• For eksisterende næringsbygg må medlemslandene sørge for at 16 % av de dårligst presterende byggene blir renovert innen 2030, og de 26 % dårligst presterende byggene innen 2033, gjennom minimumskrav til energiytelse.
• For eksisterende boligbygg må medlemslandene iverksette tiltak for å sikre reduksjon av gjennomsnittlig energiforbruk med minst 16 % innen 2030 og minst 20-22 % innen 2035 (som skal gi tilstrekkelig fleksibilitet og hensynta nasjonale forhold). Til forskjell fra Europaparlamentets forslag skal man altså se hen til den totale bygningsmassen og gjennomsnittlig energiytelse i hvert land i stedet for å stille spesifikke krav til enkelte bygg. Medlemslandene står fritt til å velge hvilke bygninger de skal rette tiltakene mot og hvilke tiltak de skal gjennomføre. De må imidlertid sikre at minst 55 % av reduksjonen av det gjennomsnittlige primærenergiforbruket oppnås gjennom renovering av de dårligst presterende bygningene.
• Solceller: Der det er teknisk, økonomisk og funksjonelt gjennomførbart, skal det fra 2027 gradvis (avhengig av størrelse på bygget), innføres krav om installering av solceller på offentlige bygg og eksisterende næringsbygg som gjennomgår søknadspliktig renovering, samt på alle nye boligbygg innen 2030.
• Unntak: Landbruks- og kulturminnebygninger kan unntas fra de nye reglene. EU-landene kan også unnta noen fritidsboliger, bygninger som er beskyttet for sin spesielle arkitektoniske eller historiske verdi, midlertidige bygninger og kirker osv.
• Leietakervern: Medlemsstatene vil også måtte sørge for et visst leietakervern slik at leietakerne ikke utsettes for uforholdsmessig økning i husleie som følge av pålegg om renoveringer.

Basert på det som har kommet av informasjon fra forhandlingene vil reglene bli mer fleksible for medlemsstatene enn det som tidligere er blitt presentert og det vil i større grad være opp til medlemslandene å avgjøre hvordan man skal oppfylle kravene.

Hva skjer nå videre?

Det neste steget nå er at Europaparlamentet i mars 2024 skal stemme over de nye retningslinjene i plenum og formalisere dette i et vedtak. I lys av at Rådet allerede har gitt uttrykk for sitt syn i forhandlinger er det nærliggende å tro at de vil akseptere Europaparlamentets forslag (med de endringer som er omtalt ovenfor fra pressemeldingene) forholdsvis raskt. Deretter vil det nye direktivet publiseres før medlemslandene får en tidsfrist for å tilpasse nasjonal lovgivning.

Det nye bygningsenergidirektivet vil bl.a. erstatte bygningsenergidirektivet fra 2010 (2010/31/EU), som først ble innlemmet i EØS-avtalen i april 2022. Olje- og energidepartementet har i et notat uttalt at direktivet fra 2010 er i grenseområdet for hva man er forpliktet til å innlemme i EØS-avtalen, men at direktivet kunne innlemmes med nødvendige tilpasninger. Både tiden som gikk før direktivet ble innlemmet og uttalelsen knyttet til EØS-relevans, kan tilsi at det er usikkert når det nye direktivet får betydning i Norge. Samtidig er det både i Norge og andre EØS-land stadig større fokus på energi og energieffektivitet. For eksempel la den norske regjeringen tidligere i høst frem sin handlingsplan for energieffektivisering hvor det ble presentert flere tiltak for energieffektivisering for blant annet eiendomssektoren.

Det første fornybardirektivet ble vedtatt i 2008, og innlemmet i EØS-avtalen i 2011. Senere har det på EU-nivå blitt vedtatt flere revisjoner, herunder i 2018 (RED II), der medlemslandene bl.a. forpliktet seg til å sikre at minst 32 % av energiforbruket kommer fra fornybare energikilder innen 2030. Fornybardirektivet fra 2018 er i EØS-prosess.

Den seneste utviklingen på området er som nevnt at fornybardirektivet har blitt ytterligere revidert i 2023. Av det reviderte direktivet fremgår det nå at medlemslandene er forpliktet til å øke andelen fornybare kilder til 42,5 % innen 2030. I tillegg ble det foretatt flere ytterligere endringer av betydning for eiendomsbransjen. De nye reglene setter bl.a. et indikativt mål om at innen 2030 skal andelen fornybar energi i bygninger være på minst 49 %. Målene for fornybar energi for oppvarming og kjølesystemer vil gradvis øke, med en bindende økning på 0,8 % per år på nasjonalt nivå frem til 2026 og 1,1 % fra 2026 til 2030.

Fornybarandelen i Norge er samlet sett allerede rundt 50 %, men må økes ytterligere for at klimamålene skal nås. Fornybar Norge har uttalt at hvis målet om 55 % reduksjon i klimagassutslipp sammenlignet med 1990 skal nås, det kan innebære en fornybarandel i Norge på omtrent 80 %.

Direktivet gjør det bindende for medlemslandene å kollektivt sikre en ytterligere reduksjon i energiforbruket på 11,7 % innen 2030, sammenlignet med prognosene for 2020, og legger større vekt på å motvirke energifattigdom. Det skal gjennom strengere krav til medlemslandene sørges for at forbrukernes bevissthet om energieffektivitet økes, samt at man skal prioritere forbedringer i energieffektiviteten til de svakest stilte. Gjennom det reviderte direktivet vil det også innføres en plikt til å overvåke datasentres energiytelse. For Norges del har Energidepartementet nylig lagt ut energieffektiviseringsdirektivet fra 2023 på høring, med høringsfrist 12. mars 2024. Høringen vil gi grunnlag for departementets vurdering av direktivet i EØS-prosessen.

Brudd på åpenhetsloven sanksjoneres gjennom forbud, påbud, tvangsmulkt og overtredelsesgebyr. Ved gjentatte overtredelser av informasjons- og redegjørelsesplikten, kan Forbrukertilsynet også ilegge overtredelsesgebyr.

Første runde med rapportering ble gjennomført med frist 30. juni i fjor. Forbrukertilsynet har i løpet av høsten 2023 gjennomført kontroll av om nærmere 500 virksomheter har oppfylt rapporteringsplikten. Kontrollen viste at om lag 20 % av de kontrollerte virksomhetene ikke hadde publisert en redegjørelse på sine nettsider i henhold til lovens krav. Finanstilsynet har uttrykt bekymring over disse funnene, og har opplyst at de vil følge opp virksomhetene som er i brudd.

Formålet med en sosial taksonomi er å stimulere markedet til å gjøre investeringer som er sosialt bærekraftige. For å oppnå dette er det nødvendig å standardisere hvilke aktiviteter som anses som sosialt bærekraftige. På samme måte som EUs “grønne” taksonomi for bærekraftig økonomisk aktivitet, legger forslaget opp til særskilte kriterier for at en aktivitet skal klassifiseres som sosialt bærekraftig. Etter rapportens forslag skal en aktivitet anses som sosialt bærekraftig hvis den vesentlig bidrar til ett sosialt formål. De sosiale formålene er i rapporten angitt som:

1. Anstendig arbeid (inkludert arbeid i leverandørkjeder),
2. God levestandard og velvære for sluttbrukeren, samt
3. Inkluderende og bærekraftige samfunn.

For eiendomssektoren vil mål nr. 3 om inkluderende og bærekraftige samfunn være særlig relevant. Relevante aktiviteter kan eksempelvis være bygging av åpne rom som er designet for sosiale aktiviteter, eller at en prosentandel av leiligheter gjøres tilgjengelig for lavinntekts- og utsatte grupper.

Foreløpig er det ingen indikasjoner på at en sosial taksonomi vil bli innført i EU med det første. Rapporten og forslaget ligger nå til vurdering hos EU-kommisjonen, og dersom det utformes et lovforslag må dette vurderes videre i EUs lovsystem. Dette er altså en prosess som vil ta tid, og det er etter vårt syn sannsynlig at rapporteringskrav ikke vil bli innført før om noen år.