Når må heving varsles? Ny dom fra Høyesterett om reklamasjonsfrister
Høyesterett har nylig avsagt en dom som gir viktige avklaringer om reklamasjonsfrister ved heving av kontrakt. Dommen, HR-2026-1307-A, gjaldt kjøp av bolig og spørsmålet om kjøperne hadde varslet heving innen fristen i avhendingsloven § 4-13 andre ledd. Høyesterett kom til at hevingsvarselet var fremsatt for sent.
Den som mener at en kontraktsmotpart har misligholdt avtalen, må som regel reklamere innen en bestemt frist. Hvis fristen oversittes, kan retten til å gjøre krav gjeldende gå tapt. Det kan for eksempel gjelde krav om retting, prisavslag, heving eller erstatning.
I kontraktsretten skilles det gjerne mellom nøytral og spesifisert reklamasjon. En nøytral reklamasjon innebærer at man gir beskjed om at det gjøres gjeldende en mangel. En spesifisert reklamasjon går lenger. Da må man også angi hvilket krav man vil gjøre gjeldende, for eksempel heving.
En ny dom fra Høyesterett – HR-2026-1307-A – gjelder de spesifiserte reklamasjonsfristene. Spredt i kontraktslovgivningen har vi eksempler på slike frister. I høyesterettsdommen var det avhendlingslovens spesifikke frist for å kreve heving i § 4-13 andre ledd som var temaet. Etter denne bestemmelsen mister kjøper retten til å heve hvis han «ikkje gir seljaren melding om heving innan rimelig tid etter at kjøparen vart kjent eller burde vorte kjent med mangelen». Hovedproblemstillingen for Høyesterett var når denne fristen starter å løpe og hvor lang den er, og om det i denne saken var reklamert rettidig.
Dommen stiller ganske strenge krav til kjøperne, og presiserer at fristen begynner å løpe allerede når kjøperen har tilstrekkelig kunnskap til at heving er en realistisk mulighet, og at det normalt er risikabelt å vente mer enn tre måneder med å heve.
Hva gjaldt saken?
Saken gjaldt kjøp av en bolig i nærheten av E39 utenfor Stavanger. Da boligen ble kjøpt i 2023, pågikk detaljplanleggingen av en utvidelse av E39. Prosjektet omfattet også omlegging av en fylkesvei. Det var gitt enkelte opplysninger om dette i meglerens salgsoppgave.
Kort tid etter overtakelsen i oktober 2023 kontaktet kjøperne Statens vegvesen for å få mer informasjon om veiprosjektet. Den 27. oktober 2023 mottok de utfyllende opplysninger. På bakgrunn av disse opplysningene reklamerte kjøperne 1. november 2023 overfor selgerne. De mente at selgerne hadde misligholdt sin opplysningsplikt om veiprosjektet. Partene var enige om at denne nøytrale reklamasjonen var gitt i tide.
Kjøpernes advokat fulgte opp reklamasjonen 19. februar 2024. I brevet ble det varslet at kjøperne «prinsipalt ville kreve heving og erstatning, subsidiært prisavslag og erstatning». Et uttrykkelig krav om heving ble deretter fremsatt 13. mars 2024.
Spørsmålet for Høyesterett var om kjøperne hadde gitt melding om heving innen rimelig tid.
Når starter den spesifikke reklamasjonsfristen?
Høyesterett tok her utgangspunkt i den nøytrale reklamasjonsfristen, som også begynner å løpe når kjøperen oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen (§ 4-19). For denne fristen er det ikke krav om at kjøperen er sikker på at det foreligger en mangel som selgeren er ansvarlig for. Det er tilstrekkelig at «kjøperen oppdager eller burde ha oppdaget at det foreligger en mangel som det er en realistisk mulighet for at selgeren er ansvarlig for» (avsnitt 44). Høyesterett mente det samme måtte gjelde for den spesifikke reklamasjonsfristen ved heving, men tilpasset at kjøperens kunnskap her også må omfatte at mangelen kan være vesentlig:
«Oppsummert løper altså fristen for å gi melding om heving fra det tidspunktet kjøperen kjente eller burde ha kjent til det forhold som gjør at det er en realistisk mulighet for at heving vil være rettmessig. Kjøperen må ha hatt en foranledning til å vurdere de faktiske forholdene som har betydning for om mangelen er vesentlig, men det kreves ikke at kjøperen har innhentet juridiske vurderinger. Den særskilte reklamasjonsfristen kan begynne å løpe på et senere tidspunkt enn den nøytrale reklamasjonsfristen, og friststarten må ses i sammenheng med fristens lengde.»
I denne saken innebar dette at kjøperne allerede da de fikk de utfyllende opplysningene om veiprosjektet fra Statens vegvesen den 27. oktober 2023, hadde tilstrekkelig kjennskap til de faktiske forholdene til at det var en realistisk mulighet for at heving ville være rettmessig. Den spesifikke reklamasjonsfristen for heving startet derfor å løpe denne dagen.
Fristens lengde: Hvor lang tid er «innen rimelig tid»?
Også her tok Høyesterett utgangspunkt i reklamasjonsbestemmelsen i § 4-19 og den tilsvarende formuleringen om nøytral reklamasjon «innen rimelig tid». Der følger det av høyesterettspraksis at fristen ikke ofte er lengre enn to måneder, og at en reklamasjonsfrist på tre måneder er «i ytterkanten av hvor lenge den kjøper normalt kan vente med å reklamere over feil som er blitt oppdaget» (avsnitt 56). Siden konsekvensene av heving gjerne er store for partene, og det kan være vanskelig å vurdere om en mangel er vesentlig nok til å berettige heving, må den spesifikke fristen likevel være litt mer romslig. Dette må holdes opp mot selgerens behov for avklaring. I avsnitt 59 sammenfattet Høyesterett dette slik:
«Oppsummert skal det ved vurderingen av vilkåret «innan rimeleg tid» etter § 4-13 andre ledd, foretas en konkret vurdering der det må ses hen til mangelens karakter og hensynene til begge parter. Fristens lengde må videre ses i sammenheng med fastsettelsen av fristens utgangspunkt. Det kan ikke fastsettes en absolutt frist, men rettspraksis om nøytral reklamasjon, som bygger på at en frist på tre måneder i de fleste tilfeller vil være tilstrekkelig, gir normalt veiledning også for særskilt reklamasjon.»
I den konkrete saken mente Høyesterett at kjøperne først den 13. mars 2024 varslet klart nok om heving (4 måneder og 16 dager etter at kjøperne var blitt kjent med mangelen). Selv om varselet 19. februar 2024 hadde vært tilstrekkelig klart, ville heller ikke dette vært tidsnok. Høyesterett skriver i avsnitt 63:
«Selv om fristens utgangspunkt og lengde skal ses i sammenheng, er det ikke forhold i saken som tilsier at den veiledningen som gis i rettspraksis om en frist på tre måneder, bør fravikes. Dette innebærer at den særskilte reklamasjonsfristen løp ut i slutten av januar 2024. Meldingen om heving er dermed sendt for sent.»
Selv om fristen skal vurderes konkret, ser det altså ut til at det også for den spesifikke reklamasjonsfristen gjelder en tommelfingerregel om at reklamasjon må skje innen tre måneder.
Hva kan vi ta med oss fra dommen?
Dommen er naturligvis retningsgivende for den spesifikke reklamasjonsfristen for heving i avhendingsloven, og for den tilsvarende fristen for heving ved mangel i kjøpsloven § 39 andre ledd. I motsetning til det som gjelder for nøytrale reklamasjonsfrister, er det mer åpent om det på lovtomme områder stilles krav til spesifikk reklamasjon. I juridisk litteratur er det blant annet lagt til grunn at det «neppe [er] grunnlag for å oppstille alminnelige kontraktsrettslige prinsipper om spesifisert avhjelps- og hevingsreklamasjon» (Erik Monsen, Om reklamasjonsregler, passivitetsprinsipper og realitetsdrøftelser, i Jussens Venner 2010 på side 192). I så fall vil dommens betydning være avgrenset til lovbestemte og eventuelt særskilt avtalte frister for spesifikk reklamasjon.
Når det gjelder friststart og fristlengde, må eiendomskjøperen ta utgangspunkt i at den spesifikke fristen begynner å løpe allerede når kjøperen får tilstrekkelig kunnskap om mangelen til at det er en realistisk mulighet for heving. Dette tidspunktet kan inntre allerede når kjøperen får kunnskap (eller burde fått kunnskap) om selve mangelen, slik som i denne dommen. Videre vil det være risikabelt om kjøperen deretter venter mer enn tre måneder med å varsle heving. Dette stiller ganske strenge krav til kjøper, spesielt hvis forholdene ikke er entydige med tanke på om det foreligger en mangel, hvem som er ansvarlig osv.
Man må også merke seg at Høyesterett stiller krav til meldingen om heving – det må «komme klart frem at kjøperen mener at avtalen ikke lenger binder partene» (avsnitt 61). Disse kravene varierer avhengig av om det er snakk om en forbruker eller en profesjonell aktør. I denne saken var varselet 19. februar 2024, som var inngitt av kjøpernes advokat, ikke tydelig nok til å regnes som et hevingsvarsel (avsnitt 61: «profesjonelle aktører må forventes å forfatte en utvetydig melding om heving dersom det er hva som faktisk menes»). Dette er en påminnelse om at heving krever en klar angivelse av at kontrakten faktisk heves.
Publisert:
