Entreprise | Ny Høyesterettsdom: Overtakelse skjer ikke ved at kontraktsarbeidet tas i bruk
I en nylig avsagt dom (HR-2026-965-A) tok Høyesterett stilling til om kontraktsarbeidet kan anses overtatt uten at det er avholdt formell overtakelsesforretning. Høyesterett kom til at overtakelse ikke skjer ved at kontraktsarbeidene tas i bruk av byggherre, og at overtakelse som utgangspunkt bare kan skje ved en overtakelsesforretning i tråd med bestemmelsene i NS 8406 kapittel 24.
Dommen er praktisk viktig fordi overtakelsestidspunktet er et sentralt skjæringstidspunkt i entrepriseforhold med betydning for blant annet dagmulkt, reklamasjonsfrister og sluttoppgjør.
Sakens bakgrunn
Utbyggerselskapet Tesliåsen AS og entreprenøren BVT Entreprenør AS inngikk i 2021 kontrakt om bygging av gang- og sykkelvei i Trondheim kommune. Kontrakten var en utførelsesentreprise basert på NS 8406, og kontraktssummen var på omtrent 3 millioner kroner. Sluttfristen ble underveis i prosjektet avtalt til 10. juni 2022.
I mai 2022 var anlegget i hovedsak ferdigstilt. Partene gjennomførte befaring den 31. mai 2022, der enkelte mindre avvik som entreprenøren skulle utbedre, ble påpekt. Det ble ikke kalt inn til overtakelsesforretning i forkant, og det ble ikke ført protokoll fra gjennomgangen. Partene var enige om at dette ikke var en overtakelsesforretning, men anlegget ble likevel tatt i bruk ved at gang- og sykkelveien ble stilt til allmennhetens disposisjon.
Entreprenøren kalte først inn til en formell overtakelsesforretning i november 2022, men byggherren unnlot å møte og ga uttrykk for at overtakelse allerede hadde funnet sted i mai–juni 2022. Byggherren gjorde videre gjeldende at entreprenørens krav var prekludert fordi sluttfaktura ikke var sendt innen fristen i NS 8406 punkt 25.1. Etter bestemmelsen skal entreprenøren sende sluttfaktura innen to måneder etter overtakelsen. Dersom entreprenøren ikke overholder fristen, kan byggherren fastsette en endelig frist for oversendelse, noe byggherren mente man hadde gjort i september 2022.
Det sentrale spørsmålet for Høyesterett var om kontraktsarbeidet kunne anses overtatt ved at anlegget ble tatt i bruk selv om det ikke var avholdt overtakelsesforretning.
Mens saken stod for domstolene, gikk entreprenøren konkurs, og Melhus Sparebank overtok entreprenørens krav. For Høyesterett stod tvisten derfor mellom Melhus Sparebank og byggherren.
Høyesteretts vurdering
Høyesterett viste først til det rettslige utgangspunktet om at standardkontrakter skal tolkes objektivt, og at det må foreligge sterke grunner for å fravike det tolkningsalternativet som følger av en naturlig forståelse av ordlyden.
Høyesterett la til grunn at ordlyden i NS 8406 punkt 24.1 tilsier at overtakelse bare kan skje ved overtakelsesforretning, og understreket videre at standardens punkt 24.6 om urettmessig brukstakelse også tilsier at brukstakelse ikke utgjør en alternativ overtakelsesmåte.
Retten fremhevet videre at plikten til å føre protokoll ved overtakelsesforretningen bidrar til notoritet rundt tidspunktet for overtakelse. Dette er særlig viktig fordi overtakelsestidspunktet har sentral betydning for blant annet reklamasjonsfrister, dagmulkt og entreprenørens frist for å sende sluttoppstilling og sluttfaktura. Det ble dessuten vist til at de eldre standardkontraktene NS 3401 og NS 3430 åpnet for overtakelse gjennom brukstakelse, men at man i NS 3431 som gjaldt fra 1992 hadde gått bort fra dette.
Byggherren anførte at NS 8406 måtte utfylles av bakgrunnsretten, som åpner for overtakelse gjennom brukstakelse. Det ble vist til at det vil være urimelig om byggherren kan fremme dagmulktskrav der kontraktsarbeidet er tatt i bruk, men det ikke er gjennomført overtakelsesforretning. Etter Høyesteretts syn tilsa imidlertid ordlyden og systemet i NS 8406 entydig at overtakelsesforretning er eneste alternativ, og retten kom derfor til at det ikke var adgang til å supplere med bakgrunnsretten.
Byggherren gjorde subsidiært gjeldende at partene i ettertid hadde inngått en tilleggsavtale om at overtakelse hadde funnet sted sommeren 2022. Høyesterett uttalte at partene står fritt til å avtale løsninger som avviker fra standardkontraktens bestemmelser om overtakelse, men kom etter en konkret vurdering til at det ikke var tilstrekkelige holdepunkter for at partene uttrykkelig eller gjennom konkludent adferd hadde inngått en slik tilleggsavtale.
Høyesterett kom derfor til at overtakelse først skjedde 2. desember 2022 ved gjennomføring av den formelle overtakelsesforretningen. Entreprenørens krav var følgelig ikke prekludert.
Dommens betydning
Dommen viser at det ikke er tilstrekkelig at kontraktsarbeidene tas i bruk for at overtakelse skal anses for å ha skjedd. Etter NS 8406 vil overtakelse som utgangspunkt bare kunne skje ved overtakelsesforretning etter fremgangsmåten i standardens kapittel 24, og det samme vil også gjelde etter de øvrige NS-kontraktene som har tilsvarende reguleringer om overtakelse.
Avgjørelsen illustrerer hvor viktig det er at partene følger bestemmelsene om overtakelse i standardkontrakten, herunder at det kalles inn til overtakelsesforretning og føres protokoll slik standarden legger opp til. Særlig i mindre bygge- og anleggsprosjekter hender det at kontraktsarbeidene tas i bruk uten at det formelt avholdes overtakelsesforretning, men at partene enten uttrykkelig eller gjennom konkludent adferd behandler kontraktsarbeidene som overtatt. Avgjørelsen er en påminnelse om at man i utgangspunktet må følge fremgangsmåten i standarden for at overtakelse skal skje, og at det ikke er ikke er i seg selv er nok å ta kontraktsarbeidene i bruk. Partene står selvsagt fritt til å avtale avvikende løsninger, også for hvordan overtakelse skal gjennomføres, men det kreves da klare holdepunkter for at man er blitt enige om en ordning som avviker fra standardens løsning.
Kontaktpersoner
Publisert: