Debatten mellom gårdeiere og leietakere om mulig reduksjon av husleie som følge av koronakrisen, har blitt dreid fra ren juss til større grad av rimelighet. Her er huskeregler man bør ha med seg til forhandlingsbordet.

Avgiftspliktig utleie innebærer at utleier fakturerer leietakers husleie med tillegg av 25 prosent merverdiavgift. Merverdiavgiften skal beregnes på grunnlag av markedspris. Når utleier utsteder faktura til leietaker med merverdiavgift, må utleier betale merverdiavgiften til staten. Samtidig får leietaker gjennom fakturaen fra utleier rett til å fradragsføre den samme merverdiavgiften. For beregning og betaling av merverdiavgift spiller det da i utgangspunktet ingen rolle om betalingsforfall utsettes eller om fakturaen faktisk blir betalt.

For enkelte leietakere har inntektsgrunnlaget forsvunnet over natten. Hva er da markedspris og avgiftsgrunnlag? Dersom leieobjektet rent faktisk ikke kan benyttes som forutsatt som følge av stenging, kan det stilles spørsmål ved om det er levert en tjeneste av en lavere verdi enn det som opprinnelig er avtalt. I så fall bør dette også ha betydning for beregningen av merverdiavgift.

Utleiere og leietakere som i disse dager forhandler om betalingsutsettelse, leienedsettelse og leiefritak, bør ha med seg følgende «huskeregler» til forhandlingsbordet:

1. Betalingsutsettelser

Dersom faktura på husleie er sendt til leietaker og partene i ettertid blir enig om utsatt betaling, skal utleier etter gjeldende regler innbetale merverdiavgift på opprinnelig MVA-termin og i henhold til opprinnelig leieavtale.

Bakgrunnen for dette er at skattemyndighetene etter gjeldende praksis, og inntil eventuelle nye uttalelser kommer, anser rene betalingsutsettelser som finansiell bistand fra utleier til leietaker, uten betydning for avgiftsbehandlingen. Dette gjelder særlig i tilfeller hvor det foreligger interessefellesskap mellom partene.

Et alternativ er å kreditere fakturaen og sende ny faktura med ny, utsatt forfallsdato innenfor ny termin. En forutsetning vil da være at partene inngår en endringsavtale som dokumenterer at de er enige om å legge til grunn en annen forfallsdato. Det er en risiko for at skattemyndighetene også vil vurdere enighet om utsatt forfallsdato som finansieringsbistand, og derved opprettholde kravet om at merverdiavgift knyttet til fakturaen skal innbetales på opprinnelig termin. Gode grunner (Covid-19) kan imidlertid tilsi at skattemyndighetene vil kunne lempe på dette, og godta endret periodisering.

Et annet alternativ som har vært nevnt, er om leietaker i en avtalt periode løpende betaler merverdiavgiften som utleier må innbetale til staten, men at betaling av selve leievederlaget utsettes. På denne måten vil utleier oppfylle sine avgiftsforpliktelser overfor skattemyndighetene. For leietaker kan dette innebære en likviditetsmessig fordel, og leietaker vil samtidig ha fradragsrett for den inngående avgiften som betales.

2. Leienedsettelser

I andre tilfeller kan partene avtale leienedsettelse for en periode. Dersom leiereduksjonen skjer som følge av kreditering av tidligere fakturert leie, vil dette, på samme måte som betalingsutsettelse, innebære risiko for at leienedsettelsen anses som finansieringsbistand som ikke påvirker den avgiftsmessige behandlingen.

Det kan imidlertid etter vår oppfatning argumenteres for at en avtalt leiereduksjon bør kunne skje med avgiftsmessig virkning dersom det skjer i henhold til en tilleggsavtale som underbygger at nytt, midlertidig leievederlag er «markedspris» for arealene i den ekstreme situasjonen vi er i nå. Dersom det i en endringsavtale avtales og dokumenteres et nytt leievederlag som følge av endringer i hva som i dagens situasjon utgjør markedspris, så bør de endrede vilkårene også kunne legges til grunn avgiftsmessig.

Generelt gjelder at det for alle tilfeller med endret leievederlag og betaling bør inngås en særskilt avtale som dokumenterer enigheten om midlertidig endret markedsleie. Dersom leiereduksjonen finner sted ut i fra en felles oppfatning om at lokalene grunnet Covid-19 ikke lenger har en verdi tilsvarende nivået i opprinnelig leieavtale, er det i realiteten en (midlertidig) markedsjustering som finner sted, og ikke finansieringsbistand, gjeldsettergivelse e.l. Det betyr at det med god grunn kan anføres at merverdiavgift skal beregnes av det nye, lavere leiebeløpet, og ikke av det opprinnelige leiebeløpet.

Dette bør særlig gjelde i tilfeller der myndighetsvedtak har ledet til at leietaker må stenge virksomheten, men kan etter vår oppfatning også være relevant der kunder uteblir som følge av permitteringer eller av smittevernhensyn. Det sentrale er at prisjusteringen fremstår som en avtalt midlertidig og situasjonstilpasset markedsleie.

3. Leiefritak

Leiefritak innebærer at leietaker i en bestemt periode kan bruke lokalene uten å måtte betale husleie. I slike tilfeller kan det oppstå forhold som innebærer at leieforholdet faller ut av utleiers avgiftspliktige utleievirksomhet med den virkning at utleier kan miste grunnlaget for fradragsrett. Dersom skattemyndighetene anser dette som en justeringsutløsende hendelse, kan dette i verste fall innebære krav om tilbakeføring av tidligere fradragsførte byggekostnader.

En slik risiko kan reduseres ved at det også i disse tilfellene inngås en endringsavtale hvor partene avtaler at det skal gis leiefritak i en tidsavgrenset periode. Normalt betraktes leiefritak avgiftsmessig som en rabatt som skal fordeles jevnt over hele leieperioden, og dermed ikke kun knyttet til den tidsbegrensede perioden som er avtalt mellom partene. Dette er naturlig all den tid det fortsatt leveres en utleietjeneste fra utleier.

På samme måte som for betalingsutsettelser må utleier derfor innberette skyldig merverdiavgift også i perioden det gis leiefritak. Fordelen er at leieforholdet da fortsatt vil anses omfattet av utleiers frivillig registrering med tilhørende løpende fradragsrett og ikke risiko for tilbakeføring av fradragsførte byggekostnader.

Likviditetsmessig innebærer dette en gunstig ordning for leietaker som får litt større økonomisk handlerom i en utfordrende periode, og for utleier vil fradragsretten være i behold.

4. Kompensasjonsrett og mulig nye mva-spørsmål

Basert på de siste signalene fra regjeringen vil det i slutten av neste uke bli lansert en midlertidig kompensasjonsordning til dekning av husleie og faste kostnader. Denne vil antagelig generere nye spørsmål knyttet til merverdiavgift; vil leietakers kompensasjon for merverdiavgift på husleien påvirke utleiers fradragsrett, og skal kompensasjon kreves av opprinnelig eller ny avtale?

Utleier og leietaker må være bevisst på de avgiftsmessige konsekvensene som kan oppstå når partene sammen forsøker å navigere seg gjennom den ekstraordinære situasjonen vi nå befinner oss i.

I tilfeller der manglende betaling av husleie skyldes et ønske hos utleier om å gi finansieringsbistand til leietaker, har praksis som nevnt vært at merverdiavgiften likevel skal betales i henhold til opprinnelig leieavtale.

Etter vår oppfatning bør det innenfor gjeldende regelverk kunne aksepteres at en avtalt leiereduksjon også kan skje med avgiftsmessig virkning dersom det skjer i henhold til en tilleggsavtale som underbygger at nytt, midlertidig leievederlag er markedspris på arealene i den ekstremsituasjonen vi er i nå. Dersom leiereduksjonen skjer i henhold til en endringsavtale med utgangspunkt i at markedsforholdene er vesentlig endret, det ikke foreligger interessefellesskap som begrunner særbehandling og avtalen ikke gjelder finansiering, så bør endrede vilkår knyttet til betaling og leienivå anses som en justering av markedspris som også gis avgiftsmessig virkning.

Finansdepartementets brev av 8. april 2020

Finansdepartementet mottok før påske en henvendelse på vegne av en rekke aktører innen næringseiendom blant annet om avgiftsbehandlingen i tilfeller hvor tjenesteleverandøren (utleier) innvilger leietaker leiefritak/rabatt, betalingsutsettelser eller unnlater å iverksette ordinære innfordringstiltak dersom leietaker misligholder betalingsforpliktelsen. Finansdepartementet besvarer denne henvendelsen i et brev datert 8. april 2020. I brevet uttaler Finansdepartementet at myndighetene skal være varsomme med å overprøve de kommersielle vurderingene partene gjør i disse økonomisk krevende tider.

Betalingsutsettelse

I henvendelsen etterspørres det en midlertidig ordning som innebærer at utleier ikke må innbetale skyldig merverdiavgift før leietaker betaler leien. På nåværende tidspunkt synes det ikke aktuelt med en slik midlertidig ordning fra departementets side. Det vises til at det tidligere er gitt utsatt betalingsfrist for merverdiavgift for første termin 2020 (januar-februar) til 10. juni 2020. Opprinnelig frist var 14. april. Departementet vil imidlertid vurdere behovet for eventuelle ytterligere utsettelser av innbetaling.

En tidligere versjon av denne artikkelen ble publisert av Estate Nyheter (30.03.2020), kun tilgengelig for abonnenter.