Høgsterett har avklart at spørsmålet om brot på offentlegrettslege plikter etter plan- og bygningslova medfører skadebotansvar, skal vurderast etter alminnelege skadebotreglar.

Høgsterett avsa nyleg ei avgjerd (HR-2020-312) om skadebotansvar for tap tredjemann har lide grunna brot på offentlegrettslege plikter som ansvarleg søkar har etter plan- og bygningslova § 23-4. Ansvarleg søkar er mellom anna ansvarleg for å sjå til at dei føretaka som har rollene som ansvarleg prosjekterande, utførande og kontrollerande er godkjende av offentleg mynde. I denne saka hadde ikkje ansvarleg søkar, som var eit arkitektfirma, overhalde denne plikta. Høgsterett kom samrøystes til at kjøparane av nokre nyoppførte bustadar i Trondheim hadde krav på skadebot for tapet dette pliktbrotet hadde medført.

“Bori-dommane”

Dommen føyer seg inn i rekka av det som har vorte kalla “Bori-dommane”. I dei tidlegare dommane, HR-2015-537 (“Bori I”) og HR-2017-1834 (“Bori II”), har spørsmålet for Høgsterett vore om brot på offentlegrettslege plikter som ansvarleg utførande og ansvarleg kontrollerande gir grunnlag for skadebotansvar overfor tredjemann. Medan ansvarleg utførande er ansvarleg for at sjølve utføringa av eit byggetiltak skjer i samsvar med det som er prosjektert, og elles med offentlegrettslege krav og løyve, jf. plan- og bygningslova § 23-6, skal den ansvarleg kontrollerande sjå til at prosjekteringa og utføringa er dokumenterte og i samsvar med offentlegrettslege krav og løyve, jf. plan- og bygningslova § 23-7. Formelt gjeld desse pliktene overfor dei kommunale bygningsmynda. Eit skadebotansvar overfor tredjemann (t.d. kjøpar av bustaden) for brot på pliktene, må dermed vere forankra i skadebotrettslege prinsipp utanfor kontrakt.

Bori I-saka gjaldt eit bustadbyggelag som var både ansvarleg utførande og ansvarleg kontrollerande for ombygging av ei eldre bygning til leilegheiter. Bustadbyggelaget gjekk god for arbeidet overfor dei kommunale mynda og kommunen gav bruksløyve på det som viste seg å vere “heilt sviktande premisser” (avsnitt 21 i avgjerda). Ei tid etter ombygginga vart det nemleg avdekt omfattande feil og manglar på leilegheitene. Spørsmålet for Høgsterett var om burettslaget som hadde overteke leilegheitene hadde krav på skadebot frå bustadbyggelaget som følgje av desse pliktbrota.

Høgsterett meinte at bustadbyggelaget hadde handla aktlaust og uttalte i samband med det at det “kan simpelthen ikke være forenlig med en forsvarlig fremgangsmåte for den ansvarlig kontrollerende for utførelsen å gi klarsignal til brukstillatelse for et bygg med så store feil og mangler” (sjå avsnitt 23). Fyrstvoterande stilte så spørsmålet om bustadbyggelaget likevel ikkje var skadebotansvarlege sidan det var tale om brot på offentlegrettslege plikter.

Høgsterett bygde denne vurderinga på ei brei avveging “hvor tapssituasjonen, karakteren av pliktbruddet og de interesser som beskyttes og håndhevingssynspunktet vil inngå” (avsnitt 26). Det vart mellom anna lagt vekt på at dei offentlegrettslege pliktene ansvarleg uførande og kontrollerande har, tek sikte på å verne også dei private interessene som er knytte til eit bygg. Fyrstvoterande viste også til at lovgjevar har vore oppteken av at tredjemenn skal kunne ha tillit til at den private kontrollen etter plan- og bygningslova held ein viss kvalitet.

Høgsterett kom etter den breie avveginga til at brot på dei pliktene som ansvarleg kontrollerande og ansvarleg utførande har etter plan- og bygningslova, kan gi grunnlag for skadebot overfor tredjemann. Fyrstvoterande presiserte både innleiingsvis og avslutningsvis i  vurderinga at situasjonen retten hadde for auget, var at bustaden hadde så alvorlege manglar at det ville ha gitt grunnlag for kjøpsrettsleg heving. Høgsterett tilkjente burettslaget skadebot.

I Bori II-saka hadde ansvarleg kontrollerande gitt feil opplysningar til kommunen om brannskilje mellom eit nyoppført hus og den tilhøyrande hybelleilegheita. Kommunen la desse opplysningane til grunn og gav ferdigattest til bustaden på feilaktig grunnlag. Forsikringsselskapet til kjøparane dekte rettekostnadar gjennom prisavslag og kravde deretter skadebot frå den kontrollansvarlege.

For spørsmålet om forsikringsselskapet hadde krav på skadebot, tok Høgsterett utgangspunkt i den same breie avveginga som i Bori I-dommen. Høgsterett la mellom anna vekt på at feila ikkje ville gi grunnlag for å heve kjøpet og at kravet bygde på eit vidaresal som var skjedd lenge etter at den kontrollansvarlege utførte oppdraget. På grunn av tida som var gått, så meinte Høgsterett at det var mindre grunn for kjøparane til å stole på attesten. Den ansvarleg kontrollerande vart frifunnen.

Eit prinsipielt interessant aspekt ved Bori II-dommen er at Høgsterett synest å tolke Bori I slik at det er den breie avveginga, som Høgsterett  gjorde i den dommen, som skal vere avgjerande for om skadebot er rettkome i det konkrete høvet. Som mindretalet peikar på, er dette ein annan måte å vurdere spørsmålet om skadebotansvar på enn etter alminnelege skadebotrettslege prinsipp. Mindretalet meiner at den breie avveginga frå Bori I-dommen berre gjaldt spørsmålet om skadebotansvar i det heile teke er aktuelt for brot på slike offentlegrettslege plikter. Når dette fyrst er fastslege, så meiner mindretalet at vurderingstemaet, på vanleg vis, er om dei alminnelege vilkåra for skadebot er oppfylte.

Dei føregåande Bori-avgjerdene har vore av stor praktisk og prinsipiell interesse. Høgsterett har gjennom desse avklart at brot på offentlegrettslege plikter som den ansvarleg utførande og ansvarleg kontrollerande har etter plan- og bygningslova, kan gje grunnlag for skadebot overfor tredjemann. Det er også avklart at eit slikt skadebotansvar gjeld utanfor kontrakt.

Nærare om HR-2020-312

Det har vore knytt spenning til om Høgsterett vil strekke skadebotansvaret til også å gjelde brot på plikter som kviler på ansvarleg søkar. Denne rolla skil seg nemleg frå rollene som ansvarleg utførande og kontrollerande. Ansvarleg søkar er representanten til tiltakshavar overfor kommunen, og skal mellom anna sjå til at alle oppgåver er belagt med ansvarsrettar og i tillegg samordne og sende inn all nødvendig informasjon til kommunen. Den som er ansvarleg søkar har altså ikkje noko med sjølve byggetiltaka å gjere, og vil dermed heller ikkje vere direkte årsak til at bygget vert mangelfullt. Ved å sikre at det er rette personar med rett kompetanse som er involverte i byggetiltaket, kan han likevel minske faren for at noko går gale. Grovt og overordna sagt skal ansvarleg utførande og ansvarleg kontrollerande halde orden på byggeplassen, medan ansvarleg søkar skal halde orden i papira.

I den nye dommen frå Høgsterett er det no slått fast at også ansvarleg søkar kan vere skadebotansvarleg for tredjemann sitt tap. Saka gjaldt fire bustadar i Trondheim som var nyoppførte og som viste seg å vere mangelfulle då kjøparane overtok. Eit arkitektfirma, Solem Arkitektfirma AS, var ansvarleg søkar overfor dei kommunale bygningsmynda under byggeprosessen. Det viste seg at arkitektfirmaet ikkje hadde overheldt pliktene sine som søkar og at fleire sentrale prosjekteringsoppgåver ikkje var belagde med ansvarsrett. Dette gjorde at kommunen gav mellombels bruksløyve og ferdigattest på feil grunnlag. På denne bakgrunnen retta forbrukarkjøparane skadebotkrav overfor ansvarleg søkar for manglane på bustadane.

Høgsterett nemner innleiingsvis at arkitektfirmaet ikkje hadde bestride verken tapet eller at dette stod i årsakssamanheng med dei påstått ansvarsutløysande forholda. Spørsmålet for Høgsterett var berre om det låg føre ansvarsgrunnlag og om tapet til kjøparane var verna skadebotrettsleg.

Høgsterett startar med å klare opp i nokre skadebotrettslege utgangspunkt etter dei føregåande Bori-dommane. Fyrstvoterande uttaler at Bori I-dommen er eit utslag av informasjonsansvaret og ser ut til å meine at dommen ikkje er noko avvik frå alminnelege skadebotrettslege prinsipp. Høgsterett avviser såleis at det er grunnlag for eit eige “Bori-ansvar”, slik nokre verkar å hevde i til dømes rettslitteraturen. For å markere at det ikkje gjeld eit slikt eige ansvar, kan ein merke seg at Høgsterett konsekvent brukar namnet “Brancelle-dommen” på det som har vorte kalla Bori II-dommen.

Dei alminnelege skadebotvilkåra må dermed vere oppfylte også når det er tale om brot på offentlegrettslege plikter etter plan- og bygningslova, og Høgsterett presiserer at det ikkje gjeld noko eige eller skjerpa skuldkrav. Vidare tolkar Høgsterett Bori I-dommen slik at det fyrst er under spørsmålet om skadebotansvaret skal avgrensast, at den breie avveginga kjem inn. Det vert uttalt at det kan vere flytande overgangar mellom denne vurderinga og vurderingane av om det ligg føre ansvarsgrunnlag og adekvans.

Høgsterett går så over til å vurdere spørsmålet om vilkåret om ansvarsgrunnlag for ansvarleg søkar er oppfylt. Fyrstvoterande uttaler at det er ei sentral oppgåve for ansvarleg søkar å sørge for at alle oppgåver er belagt med ansvar, og presiserer samstundes at ansvaret til ansvarleg søkar ikkje omfattar innhaldet i og utføringa av oppgåvene til dei andre ansvarlege (sjå avsnitt 63).

Høgsterett uttaler vidare at det at den ansvarlege søkaren ikkje hadde belagt alle oppgåver med ansvar, førte til at kommunen gav mellombels bruksløyve og ferdigattest på uriktig grunnlag (sjå avsnitt 65). Utan nærare grunngjeving, slår Høgsterett fast at dette har forårsaka dei manglane som oppstod og dermed det tap som bustadkjøparane hadde lide.

Vidare meiner Høgsterett at det ikkje er grunn til å sjå ansvarleg søkar som meir underordna enn til dømes ansvarleg kontrollerande. Føresegnene i plan- og bygningslova om ansvar i byggesaker “skal samlet sikre kvaliteten på byggeprosjektet” (sjå avsnitt 67) og dersom søkar ikkje sikrar at rollene som ansvarleg prosjekterande, utførande og kontrollerande er ivaretekne så “svikter sikkerhetsnettet på et avgjørende punkt.“

Høgsterett konkluderer etter dette med at det var aktlaust av ansvarleg søkar ikkje å belegge oppgåvene som prosjekterande med ansvarsrett. Dermed var vilkåret om ansvarsgrunnlag oppfylt (avsnitt 70).

Høgsterett vurderer deretter om skadebotansvaret likevel skal avgrensast – nærare bestemt om tapet kjøparane hadde lide, hadde skadebotrettsleg vern.

Fyrstvoterande framhevar at plan- og bygningslova er meint å verne om også private interesser, jf. også Bori I og Brancelle-dommen (tidlegare Bori II). Fyrstvoterande vurderer deretter nokre av dei momenta som har vore oppe i dei føregåande dommane. Høgsterett legg mellom anna vekt på at det var tale om fyrstegongskjøparar av nybygde bustadar som hadde nær tilknyting til byggeprosessen, likt med saksforholdet i Bori I-dommen. Vidare legg Høgsterett vekt på at forbrukarkjøparar av prosjekterte (uferdige) bustadar har ein “særlig sterk forventning om at kvalitetskravene i lov og forskrift er oppfylt, og at ferdigattesten gir et riktig bilde av kvaliteten.”

Høgsterett slår vidare fast at grov aktløyse ikkje er noko krav for å statuere skadebotansvar, men at jo meir graverande pliktbrotet er, desto meir nærliggande er det å statuere ansvar. I dette høvet hadde ansvarleg søkar brote klare føresegner, som var heilt sentrale for å sikre kvaliteten på bustadane. Høgsterett peikar avslutningsvis på at ansvarleg søkar, som hadde ansvarsforsikring, var nærare til å bere tapet.

Konklusjonen til Høgsterett var at interessene til bustadkjøparane hadde skadebotrettsleg vern og at alle vilkår for skadebotansvar var oppfylte.

Nokre refleksjonar

Høgsterett har altså klarlagt at også ansvarleg søkar kan verte skadebotansvarleg overfor tap tredjemann har lide. Det er vidare avklart at dette ikkje er basert på eit eige “Bori-ansvar”: Dei alminnelege vilkåra for skadebot må på vanleg vis vere oppfylte.

Det som etter vårt syn er særleg interessant ved dommen, er at Høgsterett legg til grunn at ansvarleg søkar ikkje er ansvarleg for innhaldet i og utføringa av dei ulike oppgåvene i byggeprosjektet – dette ansvaret ligg til ansvarleg prosjekterande, utførande og kontrollerande. Samstundes kan ansvarleg søkar altså verte skadebotansvarleg for fysiske feil og manglar som kjem av mangelfull utføring gjort av desse andre aktørane. Her er det viktig å merke seg at Høgsterett ikkje har hatt oppmoding til å ta stilling til spørsmålet om vilkåret om årsakssamanheng var oppfylt i saka – dette var nemleg ikkje omtvista mellom partane.

Etter vårt syn kan neppe eitkvart brot på pliktene til ansvarleg søkande medføre skadebotansvar for tredjemann sitt tap. I tillegg til å vurdere alle andre skadebotrettslege vilkår, meiner vi at ein i kvart enkelt høve må vurdere om feil og manglar ville (eller kunne) ha vore unngått dersom ansvarleg søkar hadde sørga for å belegge alle oppgåver med ansvarsrett og elles hadde oppfylt pliktene sine. Med andre ord må ein kunne påvise at det er årsakssamanheng mellom ansvarleg søkar sine unnlatingar og tredjemann sitt tap. Høgsterett har ikkje vore inne på dette spørsmålet og har ikkje avklart kvar dei nærare grensene skal gå. Det er difor grunn til å oppmode alle ansvarlege søkarar om å trå varsamt framover og sørge for at alle opplysningar som går til dei kommunale mynda er korrekte. Dersom ansvarleg søkar bryt pliktene sine, risikerer han etter denne dommen eit nokså vidtrekkande ansvar.

  • Publisert: